[摘要] 2016年12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议,提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
2016年12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议，提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。历届中央经济工作会议极少用百姓的大白话来表述政策精神，这次在涉及中国经济的这一重大事件上，却使用了老百姓听得懂的大白话“房子是用来住的、不是用来炒的”，把中央关于房地产问题的基本想法直接与大众作了交代，达到了很好的政策沟通效果。
如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”？
中国房地产历来存在着怪圈，那就是价格高则需要进行调控，但越调控价格却越走高。对于这种现象，其原因仁者见仁，智者见智，但如何解决，基本思路一直是围绕着限购展开，各种政策也都是在限购的框架内制定，这才有了中国房地产的怪圈现象。这次中央经济工作会议提出的思路是既要治标，又要治本，既要调控当前，抑制房地产泡沫，又要形成长效机制，促进房地产的健康发展。在做法上则是综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段组合拳，防止房地产大起大落而平稳增长。
房子具有功能上的二重性：安居与保值增值即投资。如果我们从“房子是用来住”的角度出发，这里强调的是房屋的居住功能，即房屋的安居属性，只具有居住功能和安居属性的房子是商品，具有商品属性，存在着使用价值与价值的对立统一，遵循等价交换的商品规律。正是据于此，房子才会有合理价格，偏离则会出现供大于求和供不应求在价格上的表现。只有从商品属性出发，房子才能够以所谓“收入价格比”“租售价格比”来描述其价格的适宜性。但当房屋具有了超过商品功能和属性的其他性质时，用上述方法描述的价格是否适宜就显得脱离实际了。
当“房子是用来炒的”一旦成立，房屋则主要体现的是保值、增值、投资功能，购买的目的是为了赚取更大的利润，它遵循金融的规律，形成价格的机制与商品有很大区别，价格波动受金融市场种种因素的影响要远大于安居供求的影响。当人们购买股票、债券时，大概从来也没有将这些金融产品的价格与自己的收入进行比照，寻找适宜价格的，另外股票、债券的价格有保底封顶的么？因此，在中国当房屋在功能上具有安居、投资两种属性时，用“收入价格比”“租售价格比”来说明房屋价格是否适宜，概念定位不清，因此，很难得出科学结论。
即便是从“房子是用来住”的角度出发，人们在谈论房屋购买时，常常会使用一个有意思的说法——“刚需”，并提出“刚需”应该得到满足，并把它作为房地产健康发展的标示和基础。笔者对于房屋买卖中的所谓“刚需”，是有自己不成熟的想法的。在人们的生活中，吃饭、喝水显然是刚需，不吃饭、不喝水是要丧失生命的，因此它们是人类存活的必然刚需。住房，遮风避雨有房住显然也是刚需，夏天的狂风暴雨、冬天的冰天雪地一定要有房屋居住，才能够很好生存。但人们不能这样地认为，只有住进买了的房子里，才算有房住，而住在租来的房子里，就不能算住进了房屋。
因此，住房的刚需未必一定要由买房来解决。许多发达国家，自有住房率远低于我国，但人均居住面积却大大超过我国，刚需得到了很好的满足，他们的生活质量实际在不购买住房的情况下，也是很高的。在他们看来，住房未必一定要占有产权，享有其实是更为重要的。正因为这样，政府的义务和责任是应该保证人人有房住，即居者有其屋，但人们都买得起屋实在不是政府可以承担的责任，可买房在很大程度上是市场行为，在这一点上，政府是不能胜任并去替代市场的。这就是全方位建设有序租房市场的重要性之所在。
如何平抑房价 防止房价大起大落？
人们认为在中国平抑房价、防止房价大起大落的关键在于：制止炒作。在笔者看来，中国地价的攀升是房价升高的根本原因，但恰恰这种地价升高却也是投资炒房地产的主要利润源泉，关键在于炒房投资者缴纳很低的税，即可把土地部分作为炒房的利润归自己。这种事情发生在土地私有制的国家，因为土地归私人所有，是顺理成章的，但在中国，情况则非常不同。正是因为这种不同，中国平抑房价事实上并不难。
中国没有土地私有制，城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有，均是公有制。只要从法律上明确房屋土地的公有性质，则地价提升部分是公有资产，通过立法，将公有土地的部分归公即可。具体分析，中国城市房屋的土地归属实际是十分清楚的，在购买城市住房时，购房者只是趸交了一笔租金租用土地而已，对于土地只具有使用权，并没有所有权。但在事实上，目前国有土地的增值部分在出售房屋时，实际是归了售房者所有。因此，在售所谓二手房时只需通过不动产登记，把房价与土地增值部分厘清，出售的房价归个人，而土地增值部分则立法归国家，所谓房地产难题并非不可求解，资产价格与实体经济差异两难亦可一定程度上得到缓解，资源配置长远必然是有效的。
笔者的建议是，为了使得房地产长期健康发展，贯彻“房子是用来住，而不是用来炒的”，同时以市场取向配置房地产的资源，“放开买，管好卖”“地归地、房归房”，房屋的价格具体分析，国有土地增值部分归国家，房屋价格的部分归房屋所有者，现在一调就死、一放就涨的问题应该可以得到解决。
简单地讲就是，购房者三年前100万元买入，现在能够卖成200万元，其中土地增值部分的100万元国家立法收走用于公共事业。如果贯彻这样的基本原则，人们还会炒房么？因此让房屋价格回归正常，办法并不复杂：通过立法收回土地增值部分，并辅以遗产税、赠与税，并提供一个相对平稳的租房市场，即可抑制过度炒作，抑制外资炒房后的资产转移出境。
房价会不会雪崩 影响经济的稳增长？
有人担心，如果真这样做，会不会出现房价的雪崩，从而使得整个房地产大起大落，影响经济的稳增长。笔者的看法是：
首先，我们可能需要思考的是，靠房地产长久拉动经济是否可持续？笔者在2008年时曾经明确说过，世界上靠房地产拉动经济的国家没有不崩盘的，这句话经常为人们在不同场合引用，今天仍然应该值得考虑。
其次，中国每个月公布100个城市的房价，一个现象具有意义，那就是房价排名和排名第十的城市，房价差一倍都不止，而排名百位的城市，房价也就是排名的七分之一都不到，这说明不具有房屋投资价值的地方，房价涨不起来，也就不具备大降的基础。
再次，建筑周期大概15－20年一次，选择房地产周期处在较高位置时进行调整，是不会出现危险的，但当矛盾积累到无以复加的地步时，就很难处理了，世界上很少有房地产出问题时软着陆的。
后，人们的预期具有重要的意义，按照住建部部长陈高政2016年10月在第三届联合国住房和城市可持续发展大会上的发言，现在中国城镇人均住房建筑面积达到33平方米以上，农村人均住房建筑面积达37平方米以上，已经超过了本世纪初确定的2020年小康社会的标准，今后的住房改善预期需要进一步引导。
伴随着中国经济转型调整的深入，可持续的新增长动力的出现，相应长效机制，尤其是基础制度因素的建立，房地产会在中国经济的发展中找到自己适宜的定位的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
